事件。公司公布2018年年报。报告期内,公司实现营业收入72.82亿元,同比增加16.64%;归属于上市公司股东的净利润6.11亿元,同比增加0.84%;实现全面摊薄每股收益0.41元。l2018年,受商品房结转数量同比增加推动,公司营收增加16.64%;同期公司实现归母净利润6.11亿元,同比增加0.84%。根据公司2018年年报披露:2018年,公司完成商品房合同销售面积47.84万平,同比减少4.25%;合同销售金额67.13亿元,同比增加2.99%。截至报告期末,公司竣工在售、在建、拟建商品房总可售面积131.93万平,其中住宅111.71万平,商业20.22万平。公司年内新增商品房土地储备面积43.79万平,总计容建筑面积73.44万平。2018年,公司旅游地产通过提升旅游项目与周边住宅开发的联动效应,提升产品附加值。其中,苏州地区新苏州乐园配套项目包括遇见山、翡翠四季、大象山舍,截至报告期末累计销售面积24.21万平,销售金额46.08亿元;徐州地区徐州乐园配套项目包括万悦城、未来城,截至报告期末累计销售面积34.89万平,销售金额30.04亿元。2018年,公司旅游业务完成营收1.61亿元,接待游客127.17万人次。2018年,东菱振动实现营业收入3.57亿元,同比增长11.56%。截至报告期末,公司旗下的融联基金累计完成投资项目21个,投资金额2.802亿元,退出项目3个,参股的蠡湖股份已于2018年10月上市,另有2家被投企业计划或已进入IPO进程。
   
根据公司2018年年报披露:2019年,公司商品房计划施工面积195.27万平,新开工面积106.91万平,计划新开工商品房项目为苏州工业园区3号地块及4号地块、滁州产业园项目、合肥中央公馆项目等。推进苏州乐园森林世界、徐州乐园欢乐世界建设,实现公司旅游产品的提档升级。
   
投资建议。确立“高新技术产业培育与投资运营商”战略,“优于大市”评级。公司立足“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位,重点布局创新地产、节能环保、战略新兴产业提档升级,加强非银金融与其他产业融合发展,通过高新技术产业投资逐步实现产业结构调整与布局,建立“创新地产+高新技术投资”双轮价值驱动的商业模式。我们预计公司2019、2020年EPS分别为0.62和0.77元,对应RNAV是14.85元。我们参考创新转型类园区标的2019年平均动态估值,给予公司2019年16-20倍动态PE,对应的合理价值区间为9.92-12.40元,维持公司“优于大市”评级。
   
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。