年地产调控持续,苏州商品房市场成交增速已经企稳有所回升,而价格继续攀升,公司开发业务有望受益。2018年苏州等地调控政策持续,而公司所在的苏州商品房市场成交增速在放缓后正逐步回升,而成交价格仍在攀升。截至2018年11月,苏州市商品住宅累计销售金额2698.96亿元,同比增加。同期,苏州商品住宅销售价格升至23094元/平,同比增加14.87%。
   
地产业务逐步向周边扩张。2018年以来,公司合计竞得权益建面合计52.59万平的用地。截至2017年底,公司储备项目主要集中在苏州,包括住宅、商业、综合项目合计建面285.32万平。
   
年以来公司继续加大股权投资力度,2018年上半年合计参股投资17.77亿元。2016年9月,公司2亿元增资参股苏高新创投集团14.97%。我们认为,这将有助于优化公司产业结构、稳步提升公司金融业务比重,推进公司金融产业延伸。根据公司2018年半年报披露,截止2018年上半年末,公司参股股权投资企业共20家,主要涉及非银金融、基础设施经营产业、与房地产相关联产业。公司对外参股投资17.77亿元。截止2018年上半年末,公司参股企业中的可供出售金融资产合计7.90亿元。其中,公司2018年上半年末按成本计量的可供出售金融资产合计3.61亿元。截止2018年上半年末,公司参股企业中的长期股权投资合计9.87亿元。2018年6月,公司收购四家环保公司股权并退出两家非主业公司股权。2018年11月28日,公司公告称,公司全资子公司高新投资、下属子公司白马涧小镇公司拟与苏州高新区枫桥投资发展总公司联合投资设立合资公司苏州高新枫桥新兴产业投资有限公司,重点围绕枫桥街道特别是苏州生命健康小镇新兴产业投资等事项开展深入合作。
   
投资建议。确立“高新技术产业投资运营商”战略,“优于大市”评级。近年来,公司确立了“高新技术产业培育与投资运营商”的战略,建立了以节能环保、创新地产、战略新兴产业为主业,以非银金融与产业投资为纽带和抓手的“3+1”产业格局。公司现金收购东菱振动73.53%股权是公司向“高”、“新”产业战略转型迈出的重要一步。我们预计公司2018、2019年EPS分别为0.60和0.75元,对应RNAV是12.36元。公司地产开发业务与万科合作,积极布局股权投资,多家企业实现上市,积极转型高新产业。我们参考创新转型类园区标的2018年平均动态估值,给予公司2018年16-20倍PE,对应的合理价值区间为9.60-12.0元,给予公司“优于大市”评级。
   
风险提示:公司面临加息和政策调控风险,以及转型不成功的风险。