苏州高新是苏州高新区首家挂牌上市的公司,“高”与“新”是公司转型升级的目标,公司立足于“高新技术产业培育与投资运营商”的战略定位,依托房地产板块发展其他业务领域。目前公司有五大业务板块:产业地产、环保、先进制造、旅游及非银金融与产业投资。
   
公司2017年经营业绩稳步提升,实现营业收入62.42亿元,归母净利润6.06亿元,分别同比增长11.80%和97.41%。房地产业务是公司的第一支柱业务,占据公司总营业收入的80%以上。公司业务主要集中于苏州、扬州、徐州等地,八成业务收入来源于苏州地区。
   
公司2017年销售金额达到65.18亿,同比减少3.78%,销售均价为13,046元,同比增加2.75%。公司主要在苏州地区获取项目,近年来逐渐扩大城市范围,转向长三角城市圈内的三线城市扬州、徐州、合肥、滁州布局。随着市场化拿地的难度逐步提高,公司利用自身优势做资源整合,布局“产业+地产”,力求升级转型。2017年苏州高新与苏州高新区管委会、万科共同投资位于苏州高新区的生命健康小镇。生命健康小镇以基因工程和医疗大数据为主,总投资额120亿,占地面积约3.96平方公里,总建筑面约100万平方米。
   
依托旅游业多元化发展趋势,公司围绕旅游资源打造旅游地产项目。公司的旅游业主要是苏州乐园、徐州乐园,2017年全年接待游客263万人,实现营收3.11亿元,毛利率30.84%,占总营收的4.48%。为配合区域规划调整,公司2017年收储226.49亩,带来收益5.26亿元。 公司于2017年购入东菱振动,完善了先进制造业板块的布局。东菱振动主要涉及振动试验领域,与苏试试验、航天希尔三足鼎立,2017年带来营收3.2亿元,同比增长21.67%。被公司收购后,背靠国企的资源和渠道优势,前景更加宽广。
   
公司股价安全边际较高。1)公司于2018年3月公告计划回购4223.86万股,占公司总股本的3.54%,截至8月2日,累计回购1561万股,累计支付9998万元,回购均价在5.91~6.83元。2)2017年9月,基于对公司未来发展的信心以及对公司价值的认同,公司董事长、全体高级管理人员及核心人员合计增持公司股份1,098,100股,增持金额851.99万元,增持均价7.759元/股。3)我们使用RNAV法对公司估值进行检验,公司房地产业务的RNAV估值为8.86元/股。其中,开发项目净现值为31.8亿,归属于母公司净资产为74亿,重估净资产为106亿,总股本为11.9亿股,WACC为4.1%。
   
盈利预测与评级:考虑到公司股价安全边际较高,未来2年房地产业务结算收入将保持稳定增速,整体业绩保障性较强。同时公司战略转型“高新技术产业培育与投资运营商”,既符合国家政策趋势,亦能较好的利用苏州高新区管委会的资源优势,具有一定的成长性,因此给与增持评级。我们预计公司2018-20年实现营业收入73.2/90.0/107.9亿元,实现归母净利润7.10/8.26/9.75亿元,同比增速17%/16%/18%,对应EPS为0.59/0.69/0.82元/股。根据可比公司相对估值法,给予公司2018年11.91倍的PE,对应目标价7.03元。